开篇-纽约豪宅恩怨
编者按：[道宇咨询]是由参与过中国和海外房地产投资与开发的专业人士组建的研究咨询平台，通过对城市规划、土地政策、分区规划条例及控规的研究，采取案例分析与系统结合，对不同类型的城市项目进行解析，探索城市发展过程中规划与房地产投资的潜在机遇与挑战。
酝酿了3年的咨询研究平台正式上线了！
目前道宇咨询已经完成多个宏观专题研究，包括《中央商务区发展模式浅谈》及《旧城改造更新的策略研究》，还有多个一二线城市更新及改造的专题，并将在后续公众号推送中推出。开篇的推送，我们将轻松一下，通过对纽约各顶级豪宅的介绍，让读者们感受一下城市发展的极致在房地产这个领域是如何展现的。
纽 约 豪 宅 恩 怨
前段时间有很多房地产的公众号总结了北京、上海和深圳豪宅项目，他们相比纽约、伦敦和香港的顶豪，才刚刚起步，下面我们就来看看纽约顶级豪宅近十来年的发展。
下图标注了2008年金融危机以来纽约新建的最顶级超高层豪宅项目，它们大多分布在中城靠近中央公园的几条街上，其中57街被称为十亿级富豪街Billionair's Row，集中了均价在5000美元/平方英尺以上的几乎所有顶豪项目，折合人民币大约在每平米34万以上。
| One 57 |
开发商：Extell
建筑师：Christian De Portzamparc
高度：306米
总套数：92
竣工：2014
销售均价：5700美元/平方尺，约39万人民币/平米
One57是美国金融危机后新一轮顶级豪宅项目的第一个标杆，也是纽约中央公园南面自2008年后开发建成的第一栋拥有360度城市无遮挡景观的超高层豪宅项目。华尔街著名的对冲基金大佬Bill Ackman, 香港服装大亨Silas Chow等均购买了该豪宅项目。其顶层单元包括2层复式单元，均价达到了10000美元/平方尺，约合68万人民币/平米。
当年轰动纽约豪宅圈的几张图片：
怎么样？枕着整个纽约的夜色入睡，是不是可望不可及的梦想？
高区户型
270度的超大客厅及落地窗，中央公园全景一览无遗。同样270度主卧套房，中央公园和纽约中城全景观，是不是壕无人性？当然价格也是能上天的，均价在8000美元/平方尺，折合人民币55万/平方米。
中间层户型
One57在低区布置了几个100-150平米的小户型，一室两厅和单间配套，价格自然比上面全景观的低很多，3000多美金/平方尺，大约在20万人民币/平米。
均价
下图表示One57与周边同等类型项目的均价比较（2015-2016年所销售户型均价）,以美元/平方英尺
观众席
Central Park Tower: 兄弟开了个好头
432 Park Avenue: 结果高度和均价还是被我超了
111 West 57th Street: 明年57街看我啦
伦敦One Hyde Park: 当初我们分别代表纽约和伦敦，也是世界的顶豪
香港Opus傲璇：小伙子不错，不过敢跟我8000美金平均尺价比？
香港Twelve Peaks: 呵呵...
香港Mount Nicholson：呵呵...
印度孟买Antilia：你们都散卖的吧...
| 432 Park Avenue |
开发商：CIM, Macklowe Properties
建筑师：Rafael Vinoly
高度：425米
总套数：125
竣工：2015
销售均价：7600美元/平方尺，约52万人民币/平米
432 Park Avenue是全球最高的住宅项目，也是纽约目前建成的最高屋顶建筑，纽约第二高楼（最高楼为世贸中心1号楼），全美第三高楼。432 Park Avenue是世界上高宽比最高的建筑之一，达到了15：1。紧跟One57开盘销售，一入市即吸引了全球的顶级富豪，其销售均价超过了One57，并于2015年卖掉90%的套数，成为新一代豪宅的领军。其中有一半的买家是来自美国以外，买家有Nautica创始人David Chu，美国烟草大亨Bennett LeBow，歌星Jennifer Lopez，迈阿密地产大亨Rene Dahdah等。
432 Park Avenue最经典的宣传图片是什么呢？
有想过在俯瞰整个曼哈顿天际线的落地窗前吃早茶的瞬间吗？梦里还是可以的
全楼层高区户型
360度无死角的户型，想象过在客厅的沙发上俯瞰曼哈顿夜色和远处大西洋的美景吗？
请准备好8000万美金.
观众席
One 57: 把我的客户都抢过去了
Central Park Tower: 未来就是我最高
220 Central Park South: 还好我在中央公园南边，我们也错位竞争
111 West 57th Street: 我是代表未来设计的SHoP最新超现实设计
577 5th Avenue:我们是同一个爸爸设计的，蹭点热度
125 Greenwich Street:me too!
520 Park Avenue: 你卖完了，想买Park Avenue就只有我了
53W53: 我是解构主义，艺术建筑我最强，价格还便宜很多，我们错位竞争
| 220 Central Park South |
开发商：Vornado
建筑师：Robert A.M. Stern
高度：290米
总套数：116
竣工：2018
销售均价：5500美元/平方尺，约38万人民币/平米
220 Central Park South是美国著名房地产信托Vornado将2005年购买下来的原楼栋拆迁并购买周边领空权之后新修的顶级豪宅，位于中央公园正南，其定位和One 57, 111 West 57th Street, The Central Park Tower, 432 Park Avenue一个档次。
其底部专门设计的轿车落客回转区域是纽约极罕见的专属私人落客中庭，是纽约现在最有代表性的新古典超高层建筑。
幻想过空中古典豪宅吗？
观众席
Central Park Tower: 挡了我中央公园景观，不过我错位修，还比你高很多
53W53: 我楼下就是MOMA，随时走进莫奈梵高蒙德里安，你下楼是啥？
111 West 57th Street: 57街上的几哥们设计是不是看烦了？看看我的设计屌不
220 Central Park South: 57街顶豪只有我是新古典
520 Park Avenue: 什么？我也是新古典
30 Park Place: 我也是
18 Gramercy Park: 我也是
芝加哥 One Bennett Park: 我也是
上海万科翡翠滨江：我也是
厦门万科湖心岛：me too!
杭州万科大都会79号：me too!
重庆万科御澜道：等等我...
15 Central Park West: 10年前你们都还没出生，我才是新古典鼻祖
香港Mount Nicholson：我们都出自同一个爸爸，但是论均价，你们都得叫我爸爸！
注：美国建筑大师 Robert A.M. Stern，上面提到的新古典项目都是其设计的
| 111 West 57th Street |
开发商：JDS
建筑师：SHoP
高度：435米
总套数：60
竣工：预计2019
销售均价：6100美元/平方尺，约42万人民币/平米
由JDS开发的111 West 57th Street，曾经名为Steinway Tower，是纽约最具争议和划时代的地产项目。其高宽比达到了惊人的23：1，是世界上最细的超高层，下面我们感受一下：
JDS初期采用自己的非工会总包团队，也在纽约地产界激起了轩然大波。采用非工会施工团队能够最高节省25%的工程成本，但是也会出现其他问题，比如工期可能拖延，其他成本控制不好等。该项目2017年由于超出预算被迫停工，不过后期复工，预计2019年竣工。
结构示意图
高区户型图
由于占地面积太小，整个楼栋中间部分均是核心筒与超级剪力墙结合，而南北方向则是通过巨柱支撑连接。是不是从来没见过标准层如此小的超高层？
笔者曾代表纽约一家开发商与该项目结构工程师Silvian Marcus参与超高层工程设计管理工作。Silvian先生提到111 W 57th Street向结构工程界提出了前所未有的挑战，包括超级巨柱、超级剪力墙的设计等。该项目的新技术运用也为将来的超高层建筑探索出创新。而笔者与Silvian参与的项目也将在以后的推送中详细介绍，同样使用了超级巨柱与核心筒结合的设计。
观众席
Central Park Tower: 还好我设计成方块，不然经常性超预算就惨了
432 Park Avenue: 超高层最好不要玩花样，不然成本扛不住，工期拖不起
53W53: 你这个成本不知得多可怕...
56 Leonard: 还好我修得早，不然总包价格涨疯，指不定啥时候能完工呢
125 Greenwich: 赶紧缩小户型面积，不然卖不了高价弥补超高层成本
9 DeKalb Avenue: 厉害！
1 Park Lane: 就在隔壁，我还没开工，幸好我矮很多但直接面对中央公园
众二线豪宅：仰望结构奇迹...
| 53W53 |
开发商：Hines
建筑师：Jean Nouvel
高度：320米
总套数：145
竣工：预计2019
销售均价：3700美元/平方尺，约25万人民币/平米
53W53由美国著名房地产开发商汉斯集团开发，该项目从2006年就开始前期准备工作，直到2014年才开工建设，目前该项目已经封顶，预计2019年竣工。
最早的设计有381米高，和中城的帝国大厦一样高，考虑到该高度对中央公园的阴影效果遮挡的面积太大，最终方案把高度降低到320米，同时屋顶向上收缩，而正是这种设计，使53W53称为纽约迄今为止最有特色的超高层项目之一，也是众多顶级豪宅当中最有设计感的。
概念设计图
53W53最大的特点就是由许多斜挎的剪刀支撑柱与传统的结构结合而成，通过斜挎支撑柱进行退台，使顶部向上收拢。
高区户型图
观众席
One 57: 同样是解构主义，而我已经抛弃了结构变化，就搞点表皮曲线吧，省钱，呵呵
Central Park Tower: Great design!
432 Park Avenue: Great design!
220 Central Park South: Great design!
56 Leonard: 全城就咱俩的设计独树一帜，握手~
50 West, 111 Murray, 100E53rd, Madison Square Park Tower, One Madison, 125 Greenwich: 这均价是要抢我们二线豪宅的生意...
香港Opus傲璇：设计不错，价格不到我一半...
| The Central Park Tower |
开发商：Extell
建筑师：Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
高度：472米
总套数：179
竣工：预计2020
销售均价：未公布，预计超过7000美元/平方尺，约48万人民币/平米
未来世界最高的住宅建筑，全美第二高楼，并超越芝加哥Willis大厦，成为全美屋顶最高的摩天大楼。其整栋楼的销售将达到40亿美元，是纽约有史以来单盘预计销售金额最高的住宅项目。该项目由设计了目前世界最高楼-迪拜哈利法塔、上海金茂大厦以及目前在建世界最高建筑阿联酋吉达塔(Jeddah Tower)的设计师Adrian Smith及其公司ASGG设计，底部有7层高的纽约第一家Nordstrom高端百货店。
Central Park Tower也跟中国有一定的渊源，上海城投集团入股该项目，与Extell共同开发该项目。上海城投也负责过世界第二高楼、中国第一高楼上海中心的建设工作。
顶跃户型图
悬挑小插曲
由于Central Park Tower北面被前面介绍的220 Central Park South部分遮挡，开发商Extell毅然决定向旁边的艺术学生联盟Arts Students League购买其多余未使用的容积率领空权，还因此引起了一些争议。不过最终该方案得到了通过，于是就有了下图示意的超级悬挑部分，楼栋的很大一部分通过悬挑出去的空间，避开了前面220 Central Park South的遮挡。这一部分也位于艺术学生联盟大楼的上方，成为纽约奇特的景观。
看看这个项目的楼层分布
观众席
One 57: bow down! 小声唏嘘-最后我没卖的几十套拿去银行抵押做再融资了...目测咱们都得遇到这个问题
432 Park Avenue: bow down! 小声唏嘘-幸好我卖得早...
220 Central Park South: 兄弟咱们联手好好度过难关，希望世界的土豪都来买我们
111 West 57th Street: 有点心虚了...
一众二线豪宅们：膜拜中
伦敦One Hyde Park: 兄弟我们争夺的是同一批世界顶级客户
香港Opus傲璇：看看我的设计，再看看你这个省钱方案？
香港Mount Nicholson：我前后没有遮挡...
上海汤臣一品：幸好我地段没有竞争对手
融创北京一号院：幸好我地段没有竞争对手
深圳湾一号：幸好我地段没有竞争对手
| 56 Leonard |
开发商：Hines
建筑师：Herzog & de Meuron
高度：250米
总套数：145
竣工：2017
销售均价： 3200美元/平方尺，约22万人民币/平米
56 Leonard设计一面世即轰动了整个设计界，由北京鸟巢体育场的设计者、普利策建筑大奖得主赫尔佐格德梅隆设计，其搭积木的造型和几乎不重样的户型，以及无数个空中露台，成为世界顶级豪宅中独树一帜的项目。项目2006年启动，刚好碰到了金融危机，因此在金融危机期间停工，后于2012年复工，由美国著名开发商Hines汉斯集团接手重新开工建设，并于2016年竣工。整栋楼90%的房源已经销售，4700万美元的一户整层顶跃则是纽约中城以南最贵的住宅单元。
概念设计图
每一层楼都有多个挑出的阳台，户型多变，如搭积木一样拼叠而上
56 Leonard位于纽约最具历史的街区Tribeca和唐人街之间，前后均无超高层建筑群的遮挡，因此该项目绝大多数户型都拥有无遮挡城市景观。项目采用核心筒+巨柱+悬挑结构结合的设计，空中悬挑的空间多变，而每一层都有超大的空中露台，每一户都享有露天景观，这在纽约也是独一无二的。
中高区户型图
几乎每个房间都是转角落地窗，整个户型四个阳台
低区小户型图
大部分纽约的顶级豪宅在低区都会设计许多小户型，面积在90-150平米，因其受到周边建筑的部分遮挡，景观的溢价无法享受，因此价格相对低，比高区低50%甚至更多，也为开发商早期销售带来流量。
下面响起了阵阵掌声......
One 57: 普利兹克建筑奖得主握手！(1994 Christian de Portzamparc)
香港Opus傲璇：握手！(1989 Frank O. Gehry)
伦敦One Hyde Park: 握手！(2007 Richard Rogers)
New York by Gehry: 握手(1989 Frank O. Gehry)
53W53: 握手！(2008 Jean Nouvel)
100 E 53: 握手！(1999 Norman Foster)
50 United Nations Plaza: 握手！(1999 Norman Foster)
1 Waterline Square: 握手！(1984 Richard Meier)
173-176 Perry Street: 握手！(1984 Richard Meier)
165 Charles Street: 握手！(1984 Richard Meier)
400 Park Avenue South:握手！(1994 Christian de Portzamparc)
重庆西派城二期：三线伪世界城市居然能蹭这个榜...(1999 Norman Foster)
重庆中心：三线伪世界城市居然能蹭这个榜...(2007 Richard Rogers)
重庆来福士广场：厉害! 不过国家地理已经在拍我的世纪工程纪录片了
上海汤臣一品：什么是普利兹克？
融创北京一号院：什么是普利兹克？
深圳湾一号：还是你们厉害!
注：普利兹克建筑奖是世界建筑学界最高奖，上面有括弧标明的均是由获得该奖的建筑师设计
我们的分享就到此为止，看了那么多，是不是有点晕了？
我们来个总结：下面一张图列举了纽约住宅超高层中的前20，你能认出多少个？
下面答案揭晓，从右到左分别是：
启示：纽约顶级豪宅的涌现，与城市规划条例所赋予可拆迁再开发用地的多元化、指定区域土地性质的可变性、容积率叠加与挪移的政策及城市富豪聚集程度等诸多因素有关。城市更新改造的重点在于进行城市功能的升级与新楼宇的建造，完善城市功能，提升现有配套。
城市更新造就了建筑设计界的不断创新
福斯特事务所在纽约中城设计的办公大楼425 Park Avenue超越传统方盒子概念，创造了空中大堂的最新办公产品。
KPF设计的办公大楼One Vanderbilt直接连接纽约中央车站，目前已经50%预租，未来是纽约中城的最高楼，也是纽约最高楼之一。
One Vanderbilt将与中央车站枢纽站直接连接
BIG设计的双塔The XI运用了旋转扭曲的造型，探索出建筑技术与概念的新思路。
结语
由于城市规划条例赋予纽约灵活的旧城改造机会，业主和投资商能够找到机会进行城市更新、土地储备。只有这些地段享受成熟的商业配套和交通，才有可能通过溢价来承担新建项目的创新成本。
我国经历了几十年的城市扩张，也在不断的对旧城进行土地再储备，拆迁与新建。旧城改造更新的项目比比皆是，如上海的徐家汇中心，武汉的恒隆广场，成都的IFS+太古里，重庆的威斯汀酒店......随着城市扩张的逐渐放缓，城市更新改造将是下一个阶段我国城市发展的重要方向。我们将在以后的公众号中展开这一话题，并探索国内城市发展中房地产投资开发的挑战和机遇。
注：文章中图片除特殊备注外均来源网络
未来文章预告，敬请期待
[道宇咨询]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题